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Que sont les évaluations immobilières et à quoi servent-elles?

Maintenant que nous sommes au milieu de la campagne de déclaration des revenus, beaucoup de gens se souviennent qu'il est nécessaire de procéder à une évaluation d'un bien pour payer moins d'impôts . Cependant, les expertises immobilières ne sont pas seulement utiles pour les impôts, mais servent également d'autres types d'usages (elles servent d'information pour réaliser des polices d'assurance, elles peuvent constituer des preuves juridiques …). Ainsi, à cette occasion, de Ruiz Prieto Asesores nous avons créé un article faisant référence à ce qu'est une évaluation immobilière et à quoi servent ces évaluations ; pour résoudre les doutes que plusieurs de nos clients ont.

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Que sont les évaluations immobilières et à quoi servent-elles?

Contenu

  • 1) Qu'est-ce qu'une évaluation immobilière?
  • 2) Différence entre technicien évaluateur et société d'évaluation
  • 3) Quels aspects techniques et juridiques affectent les évaluations immobilières?
  • 4) L'évaluation immobilière comme outil utile pour signer des hypothèques
  • 5) Utiliser l'évaluation immobilière comme un rapport ou une preuve documentaire avant un procès. Le cas des évaluateurs
  • 6) Utiliser l'expertise immobilière pour réclamer des impôts auprès de l'administration fiscale ou d'autres entités de collecte
  • 7) Dans quelles taxes pouvons-nous généralement utiliser ce type d'évaluation?
  • Conclusions sur l'évaluation immobilière
  • 1) Qu'est-ce qu'une évaluation immobilière?

    Une évaluation immobilière est le processus par lequel un expert dans le domaine évalue un bien immobilier en fonction de certains critères ou paramètres de marché pour connaître la valeur marchande de ce bien ou objet en ce moment.

    Logiquement, dans un système capitaliste comme le nôtre cette valorisation est temporaire et soumise à la loi de l'offre et de la demande. Ainsi, l'évaluation immobilière que nous effectuons a une date d'expiration car des années plus tard, la valeur dudit actif peut diminuer ou augmenter.

    L'évaluation immobilière est principalement utilisée pour connaître la valeur actuelle de notre maison en fonction des valeurs marchandes et des paramètres actuels . Grâce à cette valeur, il sera plus facile de le vendre à un enchérisseur ou à un acheteur potentiel.

    Il est conseillé d'avoir ces informations lorsque nous allons acheter ou vendre une propriété afin que nous ne soyons pas seulement clairs sur la valeur réelle de cet actif; mais aussi les valeurs faciales de certaines taxes telles que les transmissions patrimoniales et; plus tard, gains et pertes en capital.

    Cependant, une bonne évaluation n'est pas seulement une évaluation par un expert dans le domaine; mais aussi cela doit être examiné et ratifié par une société d'évaluation.

    2) Différence entre technicien en évaluation et société d'expertise

    Par conséquent, d'une part, nous aurons les évaluateurs qui, normalement, sont des architectes immobiliers; ingénieurs industriels pour les bâtiments industriels ou agronomes pour les propriétés rurales.

    Et d'autre part, nous avons les sociétés d'évaluation qui sont des sociétés privées agréées et réglementées par la Banque d'Espagne; dont la fonction est de superviser, réviser et ratifier les évaluations des techniciens. Par exemple, Arquitasa Sociedad de Valuation est l'une de ces entreprises qui remplissent cette fonction. Nous le recommandons grâce à son efficacité et sa rigueur dans la préparation des rapports d'expertise immobilière .

    Toute la documentation officielle de l'évaluation immobilière doit être signée à la fois par le technicien et scellée par l'entreprise. Dans le cas contraire, ce document n'aura pas de validité officielle et ne servira que de document d'orientation à conseiller. Si nous voulons cette évaluation pour un test judiciaire, nous devons faire la modalité officielle.

    3) Quels aspects techniques et juridiques affectent les expertises immobilières?

    Ce travail que les experts effectuent lors de l'évaluation d'un bien est soumis à une série de conditions juridiques et techniques . En cas de violation de ces éléments essentiels, il n'aura pas d'effets en temps opportun:

    • Toutes les évaluations immobilières doivent indiquer la localisation exacte du bien immobilier.
    • Vous devez faire une étude sur l'état de conservation de celui-ci.
    • Évaluer l'âge de la structure ; ainsi que l'environnement du bien, c'est-à-dire l'urbanisme et le quartier où il est inséré.
    • Vous devez toujours prendre en compte la construite et la surface utile du bien immobilier, ainsi que les parties communes.
    • L'utilisation prévue de ce bien est également prise en compte
    • Et la distribution des différentes pièces, différentes fournitures …
    • Le technicien doit vérifier les informations fournies dans le registre foncier (description, charges et servitudes), l'adaptation à l'urbanisme actuel et s'il est affecté par un régime de protection du public ou s'il y a des annotations affectées à cet actif (embargos …).
    • Aussi, ils utilisent souvent des témoignages de ventes récentes pour s'adapter au marché et profiler la valeur de la propriété.

    Par conséquent, une évaluation immobilière n'est pas seulement un document qui fournit la valeur marchande d'une maison; Sinon, c'est une «radiographie» individuelle de ce bien immobilier qui peut servir de déclaration officielle de la légalité de ce bien et de l'immeuble où il est inséré.

    4) L'évaluation immobilière comme outil utile pour signer des hypothèques

    Un des objectifs d'une évaluation immobilière est d'utiliser le rapport d'évaluation immobilière pour établir des hypothèques. Ce type d'évaluation est si fréquent qu'il constitue véritablement une spécialité dans ce domaine.

    Fondamentalement, ce rapport consiste à obtenir toutes les informations nécessaires pour que l'actif en question puisse servir de garantie pour l'obtention d'un prêt bancaire, et ils sont réglementés par la Banque d'Espagne.

    Il est conseillé de lire attentivement ce rapport, car de nombreuses fois dans les prêts hypothécaires avec des prêts hypothécaires plus élevés (prêts hypothécaires à 100% du financement) il y a des raisons cachées qui peuvent être découvertes grâce à ces rapports.

    Un aspect important à prendre en compte est que le ECO / 300 / 200 oblige les banques et les entités financières à procéder à une évaluation avant de demander toute transaction hypothécaire. Mais à leur tour, les clients peuvent fournir une évaluation immobilière tant qu'elle est certifiée par un évaluateur agréé et conforme à la norme.

    De cette manière, le client peut vérifier que ces informations sont correctes et s'il y a deux évaluations (l'une de la banque et l'autre du client), elles peuvent être soumises à une appréciation contradictoire par un tiers indépendant.

    Selon la loi hypothécaire, l'évaluation garantit que la maison a une valeur suffisante pour qu'en cas de non-paiement, les banques puissent récupérer l'argent emprunté par hypothèque. Mais il faut garder à l'esprit que les banques financent généralement un maximum de 60% de la valeur estimative pour l'achat d'une résidence habituelle, un 75% pour les résidences secondaires ou un maximum d'un 10% pour l'immobilier commercial et industriel. À certaines occasions finance le 80%, mais ils cachent des raisons cachées comme je l'ai mentionné dans un autre article sur ce blog et; Grâce à ces expertises réalisées par le client ou futur débiteur hypothécaire, ces irrégularités peuvent être découvertes.

    5) Utiliser l'évaluation immobilière comme un rapport ou une preuve documentaire avant un procès. Le cas des évaluateurs

    À de nombreuses reprises, ces rapports d'expertise immobilière sont utilisés dans des poursuites civiles, pénales ou administratives.

    Grâce au travail effectué par des juristes experts en la matière, nous pouvons fournir des informations pour payer moins que le montant dû. Dans les procédures pénales, ces informations sont automatiquement dérivées de la procédure civile, puisque le Lecr se réfère à la juridiction civile en cas de demande de réparation pour dommages, suspendant le procès pénal jusqu'à ce que cette question soit résolue.

    Selon la loi espagnole de procédure civile, l'expert judiciaire doit être une personne certifiée ou son professionnalisme reconnu, il est donc nécessaire qu'il fournisse un titre officiel dans toutes sortes de disciplines; plus un cours de spécialisation où il est déterminé que vous êtes parfaitement familiarisé avec le processus d'expertise.

    En plus de cette qualification, vous devez prouver que vous avez une expérience dans le domaine dans lequel vous allez vous prononcer.

    En règle générale, lorsqu'il s'agit d'une évaluation immobilière pour un essai, les professionnels facturent souvent plus pour un tel rapport. N'oubliez pas que les honoraires d'un expert évaluateur sont entièrement gratuits et que chaque professionnel propose le prix qu'il juge approprié; puisque nous sommes dans un pays où il y a liberté de prix ( Loi Onmibus ). Ce n'est que dans les cas où les évaluateurs judiciaires agissent en faveur d'un plaignant soumis à la gratuité de la justice qu'ils sont soumis à des honoraires totalisés.

    6) Utiliser l'évaluation immobilière pour réclamer des impôts auprès de l'administration fiscale ou d'autres entités de recouvrement

    Une troisième utilisation des évaluations immobilières consiste à utiliser lesdits rapports officiels pour réclamer, alléguer et dégager des ressources contre l'administration fiscale.

    De nombreux conseillers fiscaux recommandent qu'en cas de litige devant l'administration fiscale sur la valeur d'un bien immobilier, un expert soit consulté pour réaliser un rapport d'expertise afin de lutter contre l'administration dans un processus administratif. Plus tard, ce processus peut même aller au tribunal dans la juridiction contentieuse-administrative.

    Le besoin de collecte des différentes «  administrations publiques '' (Agence fiscale, trésors autonomes, mairies) a produit une augmentation des «  règlements complémentaires '', effectuée à plusieurs reprises avec une certaine fa lta de rigor, sans visiter les propriétés dont la vente ou l'acquisition a généré la taxe. Ces contrôles et auto-évaluations générés par l'administration publique ne tiennent généralement pas compte de la situation actuelle du marché et; Grâce à ces évaluations immobilières, nous pouvons économiser un pourcentage important lors des allégations à ces vérifications des agences de recouvrement.

    Bien que cela puisse paraître mauvais de le dire, les fonctionnaires des administrations publiques utilisent généralement les données obsolètes dont ils disposent sur ces biens immobiliers; étant donné que son objectif est de collecter davantage et de vérifier toutes les auto-évaluations possibles; mais ils ne procèdent pas à une expertise immobilière comme il se doit, malgré le fait qu'au sein de l'administration, ils ont leurs propres évaluateurs.

    Pour cette raison, les conseillers fiscaux et sociaux ont fait confiance à des techniciens experts pour le recommander à nos clients en cas de ce type de controverse.

    22228 7) Dans Quelles taxes pouvons-nous généralement utiliser ce type d'évaluation?

    Normalement, les contrôles limités auxquels nous avons fait référence sont les déclarations de revenus (IRPF) dans la section sur les gains et pertes en capital; en impôt sur les sociétés si nous sommes une entreprise dédiée à l'achat et à la vente d'immeubles.

    Et nous devons également utiliser ce type de rapport pour les contrôles concernant la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) ou la taxe de transfert d'actifs (ITP) . Normalement, lors de l'acquisition d'un bien immobilier, l'acheteur doit s'installer auprès de l'Agence Fiscale de l'Autonomie correspondante, le 'Patrimonial Transfer Tax'